Prisutvikling og regionale forskjeller i det norske boligmarkedet

Abstract

I denne masteroppgaven vil jeg undersøke prisutviklingen i det norske boligmarkedet i moderne tid. Jeg ser også etter regionale forskjeller mellom Norges fire største byer, Oslo, Stavanger, Bergen og Trondheim. Spesielt undersøker jeg om fundamentale faktorer har ulik påvirkning på boligprisene i disse byene. Problemstillingen min er: Hvordan har prisutviklingen i det norske boligmarkedet vært i nyere tid, og påvirker fundamentale faktorer boligprisene ulikt i Norges fire største byer? I min undersøkelse av prisutviklingen i det norske boligmarkedet finner jeg at boligprisene vokser raskere enn leiepriser, byggekostnader og generell prisvekst i økonomien. Dette tolker jeg som tegn på at prisveksten er kunstig høy. Videre gjør jeg en økonometrisk analyse av boligmarkedet mellom første kvartal 2000 og fjerde kvartal 2013. Jeg forklarer boligpris med følgende fundamentale faktorer: rente, arbeidsledighet, inntekt, boligbygging og forventning. Mine resultater viser at 65-75 % av variasjonen i boligpriser forklares av de fundamentale faktorer jeg bruker som forklaringsvariabler i modellen. Jeg finner at forklaringskraften i Oslo (≈ 65 %) er lavere enn i de tre andre byene (≈ 75 %), samt at Oslo er den byen med lengst halveringstid (≈ 16 måneder). Jeg finner også at arbeidsledighet er den fundamentale faktoren som påvirker boligprisutviklingen med høyest styrke. De fundamentale faktorene har i stor grad tilnærmet lik påvirkning på boligprisutviklingen i de fire byene, men jeg finner at rente virker svakere i Trondheim enn i de tre andre byene. Modellen min er ikke i seg selv et verktøy til å avdekke boligbobler, men at fundamentale faktorer forklarer markert mye mindre av Oslos prisutvikling kan ifølge deler av litteraturen som finnes på området tolkes som at faren for en boligboble potensielt er større i hovedstaden enn i de tre andre byene. Modellestimering og økonometriske tester er utført i STATA 14, og øvrig databehandling er utført i Excel.