Boble i boligmarkedet?

Abstract

I denne utredningen ønsker jeg å få klarhet i hvordan boligmarkedet fungerer, og ut fra det undersøke om det er grunn til å si at vi har en boble i det norske boligmarkedet. I første del av utredningen presenterer jeg aktuell teori for oppgaven, hvor både pengepolitiske regler, tilbud og etterspørsel i boligmarkedet og teori om boligbobler blir gjennomgått. Jeg går også igjennom tidligere studier som er gjort rundt økonometrisk modellering av boligmarkedet og hvordan sentralbanken bør reagere på veksten i boligprisene. Videre presenterer jeg en modell for boligprisene, en feiljusteringsmodell som har til hensikt å vise hvordan de viktigste forklaringsfaktorene virker på boligprisene både på kort og lang sikt. Deretter går jeg igjennom nødvendig teori om økonometrisk metode som er benyttet i analysen. I den empiriske analysen går jeg nærmere inn på modellen for boligprisene og datamaterialet som brukes i analysen. Jeg finner at modellen ikke har like god forklaringskraft når jeg utvider datasettet. Likevel forklarer modellen 80 prosent av endringer i boligprisene. Ut i fra estimeringen av boligprismodellen for perioden andre kvartal 1990 til fjerde kvartal 2011 finner jeg ikke holdepunkter for at boligprisene er overvurdert i forhold til fundamentale forklaringsfaktorer som rente, arbeidsledighet, nybygging, forventninger og inntekt. Et stabilt forhold mellom boligpriser og leiepriser fra og med 2009 kan også tyde på at det ikke finnes en boble i det norske boligmarkedet. I tillegg finner jeg at boligprisene reagerer raskt på renteendringer, og at renten har en mye sterkere effekt på boligprisene på lang sikt enn det Jacobsen og Naug presenterte i sin artikkel i 2004. Dermed har Norges Bank et verktøy som i teorien kan brukes til å bremse veksten i boligprisen. Men jeg vil trekke frem to argumenter for hvorfor ikke sentralbanken bør fokusere for mye på å stabilisere veksten i boligprisene. For det første indikerer min analyse at boligprisene ikke er overvurdert i forhold til en fundamentalverdi bestem av rente, inntekter, ledighet, forventninger og nybygging. Dermed er det ikke noe grunnlag for å si at det finnes en boble i boligmarkedet. For det andre kan sentralbanken miste tillit hos publikum dersom den fokuserer for mye på boligprisene. Jeg mener at det er mer hensiktsmessig at de forbereder seg på forskjellige scenarioer, ved hjelp av stresstester og makroøkonomiske modeller. Estimering av samtlige modeller og økonometriske tester er utført i STATA 11. Øvrig databehandling er gjort i Excel.